Se está a pensar em vender o seu imóvel para investir noutro imóvel, é normal que já tenha pesquisado sobre mais-valias e reinvestimento. Se ainda não o fez, o Simulador Financeiro ajuda-o a perceber melhor estes dois conceitos.

De uma forma simples, quando vende um imóvel e vai proceder ao pagamento das mais-valias, as mesmas são calculadas entre a diferença do valor de venda do imóvel e o valor de aquisição do mesmo. Por outro lado, quando se trata da venda de uma habitação própria e permanente, poderá efetuar o reinvestimento do valor realizado com a venda na aquisição de um novo imóvel para o mesmo fim (se o reinvestimento for total, fica isento do pagamento de mais-valias).

1. Cálculo das mais-valias (MV)

No texto acima apresentámos-lhe um conceito simples do que são mais-valias da venda de um imóvel, contudo, e quando falamos do seu cálculo, é um pouco mais complexo. Vejamos:

MV = Valor de venda do imóvel – despesas com a realização da venda – despesas comprovadas com o imóvel – valor de aquisição do imóvel atualizado à data de venda (aqui é aplicado o coeficiente de desvalorização da moeda) – impostos liquidados na altura da aquisição

Confuso? De forma a ser mais perceptível, a nossa equipa preparou um exemplo prático do cálculo de uma mais valia:

A Paula e o Manuel venderam o seu imóvel em 2022 pelo valor de 150.000,00 €, que lhes tinha custado em 2006 cerca de 65.000,00€ (este valor ajustado ao momento da venda terá que ser multiplicado por 1,17 – valor de 2006 no coeficiente de desvalorização da moeda de 2022). Em 2015 tiveram uma despesa com a pintura do imóvel, comprovada com fatura, no valor de 1.000,00€. Para a venda recorreram a uma empresa de mediação imobiliária cujo pagamento total foi de 9.225,00b€. Assim, o cálculo das mais-valias seria:

MV = 150.000,00€ – 9.225,00€ – 1.000,00€ – (65.000,00€ * 1,17) = 63.725,00€

2. Valor de aquisição e custos relacionados

Ao contrário do que possa pensar, e conforme verificou acima, no cálculo das mais valias não é dedutível, apenas, o valor da aquisição mas são tidas em conta, também, as despesas relacionados com a mesma, nomeadamente impostos (exemplo do IMT e IS liquidado na aquisição do imóvel), comissões (exemplo da comissão da venda imobiliária), taxas e despesas legais (exemplo de obras efetuadas no imóvel devidamente comprovadas). Todos estes valores são dedutíveis na determinação das mais-valias por isso é importante que tenha uma noção clara dos mesmos, de forma a fazer um cálculo o mais próximo possível da realidade.

3. Como é calculado o valor tributado das mais-valias?

Em Portugal, as mais-valias são consideradas rendimentos sujeitas a tributação e, por isso, é obrigatório que estas sejam devidamente incluídas na sua declaração anual do Imposto sobre o Rendimento de Pessoas Singulares (IRS).

O valor das mais-valias sujeito a tributação no IRS corresponde a 50% desse valor.

Olhando novamente para o exemplo, se a Paula e o Manuel obtiveram uma mais-valia de 63.750,00€, significa que apenas 31.862,50€ serão considerados no seu IRS.

4. Isenções e reduções de tributação

Existem casos em que é possível beneficiar de isenções ou reduções de tributação sobre as mais-valias da venda de um imóvel. São eles:

– Venda de imóveis adquiridos antes de 1989 ou terrenos para construção adquiridos antes de 9 de junho de 1965;
– Reinvestimento do valor realizado com a venda de uma habitação própria e permanente em compra de nova habitação com o mesmo fim (24 meses antes ou 36 meses depois da transação);
– O vendedor tem mais de 65 anos ou é reformado e o valor da venda da habitação própria e permanente será aplicado num seguro de vida (ou do ramo vida, como um Plano Poupança Reforma), num fundo de pensões ou em certificados de reforma (nos 6 meses seguintes ao negócio);
– para vendas em 2023 e 2024, e no âmbito do programa Mais Habitação, se o valor realizado na venda de um imóvel que não seja de habitação própria e permanente for aplicado na amortização do crédito à habitação de uma habitação própria e permanente (dentro de 3 meses).

5. Mas e se as mais-valias forem, na verdade, menos-valias?

A verdade é que são raros os casos em que o valor da venda do imóvel é inferior ao valor de aquisição do mesmo mas, nestes casos, podemos afirmar que estamos perante situações de menos-valia. Embora não haja espaço ao pagamento em IRS, continua a vigorar a obrigatoriedade de declarar esta transação.

Com a ajuda deste artigo poderá ficar com uma noção básica daquilo que é este conceito e qual o seu papel no universo do imobiliário. Procura um acompanhamento detalhado e personalizado? Então é hora de contactar a nossa equipa.

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